Имотният пазар достигна дъното през 2012-та. Тогава кризата, започнала в края на 2008-ма, формално приключи. Цените на жилищата престанаха да падат. Но истинското възстановяване все още предстои.
Както на всеки пазар, така и на имотния, цените се движат от търсенето и предлагането.
Идеалната ситуация за брокерите би била силно поскъпване при покачващ се интерес и ограничен брой предложения за продажба.
До 2008-ма българският пазар на имоти беше движен от чуждестранните инвестиции. В годините преди кризата милиони хора от Западна Европа, САЩ и дори Русия бяха накарани да повярват, че могат лесно, сигурно и бързо да спечелят много пари с покупка на недвижим имот.
Рекламните кампании създаваха илюзорната представа, че този тип вложение не носи никакъв риск. А банките бяха повече от доволни да раздават кредити, след това да ги структурират в инвестиционни продукти с усреднен риск и да ги продават на други банки. Машината за пари се въртеше с пълна сила. А реалното изплащане на кредитите за покупки на жилища беше въпрос на бъдещето. По-важни се явяваха печалбите на момента.
Много кредитни продукти, дори и в България се предлагаха при подвеждащи условия - с нереално ниска лихва за първата година или две.
В нашата страна, поради характера на законодателството, този тип заеми все пак бяха обезпечени.
По света, например в САЩ, обаче обезпеченията често имаха имагинерен характер. Балонът се спука, когато американските домакинства започнаха да осъзнават, че са взели твърде големи заеми за твърде скъпи имоти и че покупката на жилище крие рискове, като всеки друг вид инвестиция.
В България процесът на отрезвяване също беше болезнен.
Може би дори повече заради липсата на закон за частния фалит. Делът на лошите и преструктурирани от всички жилищни кредити достигна 28,3% през август 2013 година, спрямо 2,1% през декември 2007-ма.
Преди кризата инвестициите в недвижими имоти в България бяха модерни сред хората от средната класа в Европейския съюз и Русия. Страната току що беше влязла в ЕС. Валутният риск беше минимален заради системата на паричния съвет, обвързващ лева в еврото по фиксиран курс. Икономиката се намираше във възход, бележейки ръст от 5-6% годишно.
Страната предлагаше едни от най-евтините имоти в Европа при на пръв чудесни перспективи за поскъпване.
Притокът на средства беше огромен.
През 2007-ма преките чуждестранни инвестиции в строителството надхвърлиха 815 млн. евро. За сравнение през 2011-та потокът вече беше отрицателен и от сектора бяха нетно изтеглени 90,5 млн. евро.
През 2008 година инвестициите на чуждестранни лица за покупка на недвижими имоти в България бяха на стойност 1,4 млрд. евро, по данни на БНБ. През 2015 г. те са само 72,5 млн. евро.
От 2013-та насам секторът на недвижимите имоти се намира в т. нар. опашка на кризата. Период, в който хората осъзнават какво се е случило на пазара. Балоните на илюзиите са спукани. И всички са много предпазливи. Лошо време за брокерите на имоти.
Предстои ли нов пазарен бум?
Брокерите мечтаят за това от 2009 г. насам, но засега прогнозите им за скок на търсенето и цените не се сбъдват.
Да видим каква е ситуацията на пазара. Предлагането е голямо. Показателни за това са данните на НСИ, според които през последното тримесечие на миналата година броят на издадените разрешителни за строеж намалява с 8,5% на годишна база. В същото време въведените в експлоатация жилищни сгради са с 8,2% по-малко.
Ако търсенето на пазара беше силно, а предлагането недостатъчно, това щеше ясно да се види в динамиката на строителството.
От финансова гледна точка обаче наистина съществуват условия за силен ръст в имотния сектор.
Обемът на депозитите на домакинствата за над 20 хил. лв., с които може да се финансира покупка на жилище, към края на миналата година е 25,6 млрд. лв. Нивото е рекордно, а тенденцията е на увеличение.
Данните на БНБ сочат, че към края на февруари средният годишен лихвен процент по новите срочни влогове на домакинствата е паднал до 1,38% в лева и 0,94% в евро.
В същото време лихвите по жилищните кредити в българска валута са намалели до 5,36%. А в евро до 5,89%. Годишният процент на разходите за този тип заеми е средно 5,89% в лева и 6,35% в единната валута. За сравнение в Германия той е около 2%.
4% спред в лихвените нива за жилищните кредити между България и водещата икономика в Европа обаче е исторически ниско ниво.
Т.е. паричният ресурс за скок на пазара на имоти е налице. Цената на допълнителното финансиране е сравнително ниска.
Обичайно цените у нас растат малко по-бързо от тези в ЕС.
През миналата година данните на Евростат показват поскъпване на имотите в България с 4%, спрямо ръст в 3,8% за Европейския съюз като цяло. За сравнение обаче жилищата в Германия са поскъпнали за същия период с 6,1%.
Видно е, че там ниските лихвени нива, заради политиката на количествени улеснения на Европейската централна банка, имат своя ефект върху пазара.
От друга страна пазарът на имоти в Германия доста се различава от българския. Покупателната способност на българите е наполовина по-ниска. А лихвените нива няма как да достигнат тези в германските банки, въпреки че основната лихва на БНБ е нулева, както и тази на ЕЦБ.
Значително по-ниските доходи в Българи водят до по-висок риск при кредитирането, което се отчита при формиране на цените на заемите.
Под 20% от германците живеят в собствено жилище, спрямо близо 60% от българите.
На този фон и в условията на демографска криза, очакванията за нов скок на имотния пазар изглеждат нереалистични.
Разбира се има и изключения.
Например апартаментите в затворените комплекси, ново строителство, в близост до центъра на София се продават на цени няколко пъти по-високи от средните за пазара, които са около 800 евро за квадратен метър за столицата и близо 450 евро за страната.
Високият клас имоти с изключително добро местоположение обаче заемат сравнително малка ниша, както по отношение на търсенето, така и на предлагането.
Споменът от кризата и срива на цените на недвижимата собственост с над 30% все още е пресен, така че този тип инвестиция се разглежда като рискова.
Дали сега е удачният момент за покупка на жилище?
Цените са сравнително ниски и с оглед на пазарната конюнктура ще растат с близки от средните за ЕС темпове, движени най-вече от увеличението на доходите и в по-малка степен от инфлацията.
С оглед на текущите разходи за поддръжка, реалната доходност на инвестицията в недвижимост не е много по-висока тази на банков влог.
По принцип влагането на пари в имот се разглежда като възможен инструмент за защита от инфлацията, но в България за периода април 2015 - март 2016 г. има дефлация от 0,2% на годишна база.
Вариантът за прилив на чуждестранни инвестиции на българския имотен пазар също изглежда малко вероятен.
Русия изпитва сериозни икономически проблеми, придружени със спад на средните доходи и свиване на икономиката с 3,8% на годишна база през последното тримесечие на миналата година.
Другият традиционен чуждестранен пазар за българските имоти е Западна Европа.
Еврозоната и Великобритания обаче са и конкурентни на България, като при това предлагат по-малък риск, по-ниски лихви, по-голямо търсене. При липсата на очаквания за скок на цените западните инвеститори нямат причина да купуват български имоти.
Така че моментът не е особено добър за влагане на пари в недвижимост с инвестиционна цел в България.
В същото време цените ще продължат да вървят нагоре, а лихвите по ипотечните кредити са близо до дъно, с оглед на нива на риска за българския пазар.
Ето защо конюнктурата е добра за покупка на жилище. В средносрочна перспектива резки раздвижвания на пазара на имоти в България едва ли ще има.
